2月(yuè)13日(rì)，中基協《證券期貨經營機(jī)構私募資産管理(lǐ)計(jì)劃備案管理(lǐ)規範第4号-私募資産管理(lǐ)計(jì)劃投資房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)、項目》（以下(xià)簡稱“4号文(wén)”）正式發放(fàng)。
監管政策是風(fēng)向标，但(dàn)地(dì)産融資主要還(hái)是以實業(yè)和(hé)産業(yè)為(wèi)本。在去(qù)年(nián)拿(ná)地(dì)成本一路(lù)飙升且全額保證金(jīn)等政策出台之後，地(dì)産商的(de)經營思路(lù)會如何轉換。
而且，多位接受21世紀經濟報道(dào)記者采訪的(de)信托人(rén)士認為(wèi)，房(fáng)地(dì)産領域監管對(duì)于信托來(lái)說(shuō)是雙刃劍。一面是銀行理(lǐ)财、私募資管計(jì)劃的(de)投資受限會使信托公司的(de)通(tōng)道(dào)業(yè)務出現(xiàn)一定減少；另一面，是對(duì)主動管理(lǐ)的(de)房(fáng)地(dì)産信托項目則有(yǒu)利好(hǎo)，相(xiàng)比之前的(de)競争激烈，現(xiàn)在信托在項目選擇上(shàng)能更從(cóng)容，一些符合信托标準的(de)項目也會回歸到信托。
房(fáng)地(dì)産信托探索股權投資
根據4号文(wén)，以委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他(tā)金(jīn)融産品，以明(míng)股實債的(de)方式受讓房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)股權等方式，投資于北上(shàng)廣深等16個(gè)熱點城(chéng)市(shì)的(de)普通(tōng)住宅地(dì)産項目，将暫不予備案。
同時(shí)，私募資産管理(lǐ)計(jì)劃也不得通(tōng)過銀行委托貸款、信托計(jì)劃等方式向房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)提供用于支付土(tǔ)地(dì)出讓價款或補充流動資金(jīn)的(de)融資，也不可直接或間(jiān)接為(wèi)各類機(jī)構發放(fàng)首付貸等行為(wèi)提供便利。
對(duì)房(fáng)地(dì)産融資的(de)監管，不僅4号文(wén)環環緊扣，銀監會2016年(nián)三季度經濟金(jīn)融形勢分析會上(shàng)，也提到關于房(fáng)地(dì)産監管要求。其包括，加強房(fáng)地(dì)産信托業(yè)務合規經營，嚴禁利用信托計(jì)劃作(zuò)為(wèi)通(tōng)道(dào)，通(tōng)過産品嵌套給房(fáng)地(dì)産項目或企業(yè)提供非标融資以規避監管。
然而，盡管近(jìn)幾年(nián)信托公司對(duì)房(fáng)地(dì)産投資逐年(nián)謹慎，但(dàn)這(zhè)一領域依然是目前信托公司利潤的(de)重要來(lái)源。
華北地(dì)區(qū)一家(jiā)信托公司一名副總認為(wèi)，從(cóng)信托角度來(lái)看(kàn)，一二線城(chéng)市(shì)的(de)住宅項目仍是目前最安全的(de)标的(de)，開(kāi)發商選擇為(wèi)前五十或一百強地(dì)産公司。
前兩年(nián)間(jiān)，房(fáng)地(dì)産企業(yè)低(dī)成本融資渠道(dào)擴寬削弱了傳統房(fáng)地(dì)産信托的(de)盈利空間(jiān)，近(jìn)期地(dì)産企業(yè)通(tōng)過債市(shì)、ABS市(shì)場(chǎng)、私募資管計(jì)劃等多渠道(dào)融資受限之後，地(dì)産企業(yè)整體(tǐ)融資成本已經出現(xiàn)回升，也有(yǒu)基金(jīn)子(zǐ)公司總經理(lǐ)預計(jì)房(fáng)地(dì)産融資成本今年(nián)可能出現(xiàn)0.5%-1.5%的(de)漲幅。
但(dàn)這(zhè)樣的(de)回升對(duì)于信托公司而言利潤空間(jiān)依然不高(gāo)。例如今年(nián)将執行的(de)140号文(wén)，預計(jì)受托人(rén)稅收成本将在千分之七到百分之一，基本上(shàng)占到了信托報酬率的(de)1/3到1/2，從(cóng)資管來(lái)講，收益連稅收都(dōu)無法覆蓋。
除了考慮将成本轉嫁融資人(rén)，如何提高(gāo)項目本身(shēn)收益也是信托公司在探索的(de)內(nèi)容，對(duì)房(fáng)地(dì)産項目的(de)運作(zuò)模式由抵質押融資逐步轉化(huà)為(wèi)股權投資是較為(wèi)普遍的(de)方式。
“單純賺融資的(de)錢是不夠，資質較好(hǎo)的(de)公司融資成本最高(gāo)不會超過8%，股權或股+債的(de)設計(jì)形式下(xià)收入來(lái)源則多樣化(huà)，包括融資的(de)固定收益、股東紅利、未來(lái)資本市(shì)場(chǎng)溢價所得等。”前述副總表示。
如果是真股參與，也一定程度上(shàng)能降低(dī)風(fēng)險。安信證券研報認為(wèi)，這(zhè)有(yǒu)效提高(gāo)了信托公司風(fēng)險控制的(de)能力。通(tōng)過股權投資的(de)運作(zuò)模式，信托公司可以派人(rén)對(duì)項目進行現(xiàn)場(chǎng)管理(lǐ)，并通(tōng)過出席董事(shì)會、保管财務印章(zhāng)等方式，實現(xiàn)對(duì)房(fáng)地(dì)産項目的(de)全面監控，以實施風(fēng)險控制。
根據用益信托網的(de)數據顯示，2015年(nián)涉及股權投資的(de)房(fáng)地(dì)産信托占房(fáng)地(dì)産信托總額比例約為(wèi)40%，到2016年(nián)上(shàng)半年(nián)，該比例上(shàng)升至45%。
催生(shēng)“城(chéng)市(shì)更新”信托機(jī)會
目前，地(dì)産公司商業(yè)模式逐漸從(cóng)“快進快出”的(de)開(kāi)發模式轉型，例如從(cóng)重資産運營轉向輕資産運營，從(cóng)住宅拓展至商業(yè)地(dì)産，從(cóng)拍(pāi)地(dì)開(kāi)發拓展至舊(jiù)樓更新等。
以地(dì)産公司獲得土(tǔ)地(dì)為(wèi)例，相(xiàng)比拍(pāi)賣，通(tōng)過并購獲取土(tǔ)地(dì)以及舊(jiù)樓更新都(dōu)是地(dì)産企業(yè)更為(wèi)青睐的(de)方式。與此同時(shí)，在并購以及“城(chéng)市(shì)更新”項目上(shàng)産生(shēng)了大量融資需求。
據一位信托公司高(gāo)層人(rén)士觀察，從(cóng)2016年(nián)底到2017年(nián)初，地(dì)産行業(yè)的(de)并購數量急劇(jù)上(shàng)升，相(xiàng)當于對(duì)地(dì)産行業(yè)的(de)格局進行了一次洗牌。體(tǐ)現(xiàn)為(wèi)大型地(dì)産商對(duì)小(xiǎo)地(dì)産商的(de)并購，以并購項目公司居多。常見并購形式是對(duì)項目公司實現(xiàn)控股，小(xiǎo)地(dì)産商股權将至50%以下(xià)，角色轉為(wèi)财務投資，地(dì)産項目由大地(dì)産商操盤。其主要資金(jīn)來(lái)源是銀行理(lǐ)财，信托和(hé)其他(tā)類型資管計(jì)劃扮演通(tōng)道(dào)角色。
“城(chéng)市(shì)更新”類項目也是自(zì)去(qù)年(nián)地(dì)價飙升後興起的(de)熱點。這(zhè)一概念最早在深圳（樓盤）興起，2009年(nián)深圳就曾出台相(xiàng)關辦法。
所謂“城(chéng)市(shì)更新”與常規的(de)淨地(dì)拍(pāi)賣開(kāi)發發生(shēng)的(de)階段不同，包括待拆遷改造的(de)舊(jiù)城(chéng)區(qū)、城(chéng)市(shì)爛尾樓項目等，發生(shēng)在實施主體(tǐ)确認之前，尚未形成實際項目資産。在這(zhè)一階段通(tōng)常難以通(tōng)過傳統信貸途徑獲得銀行貸款，主要由信托、各類資管公司等提供融資解決方案。
不少信托公司已經看(kàn)到“城(chéng)市(shì)更新”領域的(de)機(jī)會，公開(kāi)資料顯示，外(wài)貿信托、光(guāng)大信托、安信信托(600816,股吧(ba))、中融信托等多家(jiā)公司都(dōu)已發行相(xiàng)關産品。
信托對(duì)“城(chéng)市(shì)更新”項目的(de)投資也與股權挂鈎。深圳地(dì)區(qū)操作(zuò)相(xiàng)關業(yè)務的(de)一律師(shī)團隊分析，目前城(chéng)市(shì)更新常用的(de)融資方式為(wèi)“股+債”，即通(tōng)過股權投資或明(míng)股實債的(de)方式控制融資主體(tǐ)及項目公司的(de)絕對(duì)多數股權，并全面落實公司管控，在此基礎上(shàng)向融資主體(tǐ)提供各類債務性融資。
投資收益方面，在固定收益基礎上(shàng)，按照(zhào)項目經營情況分享超額收益，并以此作(zuò)為(wèi)退出股權的(de)條件(jiàn)。（來(lái)源：21世紀經濟報道(dào)）